Das Thema "Schriftform langfristiger Mietverträge" hat an einigen Stellen aufgrund Auflockerungstendenzen in der Rechtsprechung die Brisanz verloren. Aus den Augen verlieren darf man es trotzdem nicht, wie eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 06.11.2020 zeigt. Worum geht es? Langfristige Mietverträge mit einer Dauer von mehr als einem Jahr bedürfen der gesetzlichen Schriftform. Wird die Schriftform nicht eingehalten, bleiben die Verträge zwar wirksam, sie gelten jedoch als auf unbestimmte Dauer geschlossen. Das hat zur Folge, dass sie jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden können. Die vereinbarte Festlaufzeit geht also verloren. Insbesondere bei gewerblichen Mietverträgen liegt darin natürlich ein großes Risiko, da z.B. Investitionen in den Mietgegenstand im Hinblick auf eine vertraglich vereinbarte Festlaufzeit kalkuliert werden.
Gesetzliche Schriftform bedeutet insbesondere, dass der Mietvertrag durch die Vertragsparteien unterschrieben werden muss. Unterzeichnung durch einen Stellvertreter ist möglich, muss dann aber durch einen die Vertretung kennzeichnenden Zusatz deutlich gemacht werden. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall handelte es sich bei einer der Vertragsparteien um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die als solche im Rubrum des Vertrages bezeichnet war. Im Rubrum des Vertrages waren keine Angaben enthalten, wer die Gbr vertritt und wer den Vertrag für die GbR unterschreibt. Unterschrieben hat am Ende des Vertrages für die GbR einer ihrer Gesellschafter, allerdings nur mit seinem Namen und ohne weiteren Zusatz, aus dem sich hätte entnehmen lassen, dass er zugleich auch im Namen der anderen Gesellschaft handelt. Dies genügt der gesetzlichen Schriftform nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht. Zwar sei es möglich, dass ein Gesellschafter einer GbR zugleich sowohl für sich selbst als auch als Vertreter für die anderen Gesellschafter unterschreibe. Dies müsse er aber durch einen Zusatz in der Vertragsurkunde deutlich machen. Ein solcher Zusatz könne z. B. durch die Angabe "i.V." erfolgen. Auch ein Stempel der GbR, der im Rahmen der Unterschrift im Vertrag angebracht wird, könne ein solcher Zusatz sein. All dies war in dem Vertrag, der der Entscheidung des BGH zugrunde lag, jedoch nicht enthalten, so dass der Bundesgerichtshof dies als nicht ausreichend für die Wahrung der Schriftform ansah. Der Vertrag hatte damit einen Schriftformmangel mit der Folge, dass er gekündigt werden konnte.
Auch diese Entscheidung zeigt, dass beim Thema "Schriftform langfristiger Mietverträge" größte Sorgfalt zu beachten ist. Insbesondere bei Ausfertigung der Vertragsurkunde muss genau darauf geachtet werden, dass keine Schriftformverstöße produziert werden, die unter Umständen und insbesondere bei Veränderung der langfristigen Ziele der Parteien zu bösen Überraschungen führen können.
