Ein Bauträger beauftragte einen Generalunternehmer mit der Errichtung einer Eigentumswohnanlage mit 15 Wohneinheiten. Während der Baumaßnahmen traten einzelne Erwerber mit Sonderwünschen an den Generalunternehmer heran. Der Generalunternehmer setzte die Sonderwünsche um und berechnete sie dem Bauträger. Der Bauträger wiederum rechnete die Mehrkosten gegenüber den Erwerbern ab. Gegen ein Sicherungsverlangen des Generalunternehmers nach § 648a BGB a.F., mit dem der Generalunternehmer auch den Werklohn für die Sonderwünsche absichern wollte, wandte der Bauträger ein, die Sonderwünsche seien nicht Gegenstand des mit ihm geschlossenen Vertrags, sondern ausschließlich Sache der einzelnen Erwerber. Deshalb stehe dem Generalunternehmer insoweit keine Sicherheit zu.
Das sieht das Oberlandesgericht Köln in einem Urteil vom 18.12.2019 anders und nimmt Vereinbarungen über die Erbringung zusätzlicher Leistungen - also der Sonderwünsche - zwischen Bauträger und Generalunternehmer an. Denn die vom Generalunternehmer ausgeführten Sonderwunschleistungen erfolgten in Absprache mit den Erwerbern und dem Bauträger, der in die Vorgehensweise eingebunden war. Diese Vorgehensweise lässt aus Sicht des Gerichts darauf schließen, dass Bauträger und Generalunternehmer darin übereingekommen waren, dass der Generalunternehmer die von den Erwerbern gewünschten Sonderleistungen umsetzt und die Kosten dem Bauträger als Hauptauftraggeber in Rechnung stellt, der dann seinerseits die Kosten gegenüber den Erwerbern abrechnet. Damit gerierte sich der Bauträger gegenüber dem Generalunternehmer als Auftraggeber der Sonderwunschleistungen, so dass von keinen "selbstständigen Sonderwunschverträgen" zwischen Generalunternehmer und den Erwerbern, sondern von einem "scheinselbstständigen Sonderwunschvertrag" auszugehen ist.
Das Oberlandesgericht Köln bestätigt in seinem Urteil die zur Abwicklung von Sonderwunschleistungen in der Literatur vertretene Ansicht, dass aus Gründen der Rechtsklarheit und Einheitlichkeit der Vergütungs- und Haftungsverhältnisse der Bauträger Herr des Geschehens bleibt und regelmäßig kein Vertrag zwischen Erwerber und Handwerker zustande kommt. Im Einzelfall kann dies allerdings auch anders sein. Deshalb ist von allen Beteiligten darauf zu achten, wer bei Sonderwünschen Auftraggeber ist. Denn dies wirkt sich nicht nur auf ein etwaiges Sicherungsverlangen des Unternehmers aus, sondern bestimmt auch den Schuldner der Vergütung sowie den Inhaber von Mängelansprüchen.
