In einem Urteil vom 27.06.2019 hat das Oberlandesgericht Koblenz über eine mietvertragliche Betriebspflicht entschieden. Dabei hatte der Mieter in den Räumlichkeiten, die er zum Zwecke des Betriebs einer Apotheke angemietet hatte, statt einer Präsenz-Apotheke eine Versand-Apotheke betrieben. Das Oberlandesgericht Koblenz sah darin einen Verstoß gegen die Betriebspflicht des Mieters.
Grundsätzlich gilt, dass dem Mieter, der Räumlichkeiten zu gewerblichen Zwecken anmietet, keine Verpflichtung obliegt, den Mietgegenstand gemäß dem mietvertraglich vorgesehenen Betriebszweck auch tatsächlich zu betreiben. Da es aber regelmäßig im Interesse des Vermieters liegt, dass vermietete Räumlichkeiten nicht leer stehen, sondern dort tatsächlich auch das gemäß Mietzweck vorgesehene Geschäft betrieben wird, finden sich in gewerblichen Mietverträgen häufig Vereinbarungen dazu, dass dem Mieter die Pflicht obliegt, das Geschäft, zu dessen Betrieb er die Räumlichkeiten angemietet hat, tatsächlich auch zu betreiben hat. Solche Abreden über sogenannte Betriebspflichten sind auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zulässig. Eine solche Betriebspflicht war im zu entscheidenden Fall vereinbart worden. Zwar enthielt der Mietvertrag nicht ausdrücklich die Bestimmung des Mietzweckes als "Präsenz-Apotheke". Allerdings war die im Mietobjekt betriebene Apotheke, deren Geschäft der Mieter vom Vormieter übernommen hatte, immer schon als Präsenz-Apotheke betrieben worden, sodass das Gericht den Vertrag so auslegte, dass Mietzweck der Betrieb einer Präsenz-Apotheke war und sich die vereinbarte Betriebspflicht auch auf diesen Mietzweck bezog. Hiervon grenzte das Gericht den Betrieb einer reinen Versand-Apotheke ab mit der Folge, dass durch den Betrieb einer Versand-Apotheke die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht nicht erfüllt werde und diese Möglichkeit dem Mieter daher nicht zustand.
Der Fall zeigt, dass bei mietvertraglichen Vereinbarungen sorgfältig auf die Ausgestaltung des Mietzwecks und damit korrespondierender Regelungen zu achten ist. Will sich der Mieter Flexibilität im Hinblick darauf vorbehalten, welches Geschäft er konkret im Mietgegenstand betreibt, muss dies geregelt werden, da er andernfalls an die mietvertraglichen Festlegungen gebunden ist.
