Verwaltungskosten bzw. eine Verwaltungskostenpauschale kann im Wohnraummietrecht nicht als Teil der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 19.12.2018 klargestellt, dass auch die Parteien eines Wohnraummietvertrages vereinbaren können, dass bestimmte in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten vom Mieter zusätzlich zur Miete zu tragen sind. Eine solche Vereinbarung kann entweder als Pauschale oder durch Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht getroffen werden. Eine ausdrückliche Vereinbarung der Mietvertragsparteien hierzu ist erforderlich, da nach der gesetzlichen Ausgangslage der Vermieter alle auf der Mietsache ruhenden Lasten und damit auch die Betriebskosten zu tragen hat. Die Umlage von Verwaltungskosten bzw. einer Verwaltungskostenpauschale auf den Wohnraummieter ist allerdings nicht möglich und zwar weder im Rahmen einer individuell ausgehandelten Vereinbarung, noch im Formularvertrag, sogenannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
Grund hierfür ist, dass gemäß § 556 Abs. 4 BGB Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 556 BGB abweichen, unwirksam sind. Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können in der Wohnraummiete nur solche Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten (Betriebskosten) auf den Mieter umgelegt werden, die in der Betriebskostenverordnung aufgezählt werden. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrVG gehören hierzu allgemeine Verwaltungskosten aber ausdrücklich nicht. Verwaltungskosten sind daher nach der Definition der Betriebskostenverordnung gerade keine Betriebskosten und können daher auch nicht auf den Mieter umgelegt werden. Eine vertragliche Vereinbarung, die eine Umlage auch der Verwaltungskosten auf den Mieter als Betriebskosten vorsieht, ist daher bereits aus diesem Grund nicht möglich.
Der Kostenbestandteil Verwaltungskosten war in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall mit "Verwaltungskostenpauschale" angegeben. Dies wertete der Bundesgerichtshof so, dass die Verwaltungskostenpauschale eine solche Nähe zu den Betriebskosten aufweise, dass es sich hier eben nicht um einen gesondert ausgewiesenen Teil der Grundmiete handelte, sondern um eine gesonderte Umlage von Betriebskosten, die aus den genannten Gründen nicht zulässig ist.
Für den Vermieter bedeutet dies, dass eine Umlage von Verwaltungskosten als solche auf den Wohnraummieter nicht möglich ist. Will der Vermieter ihm zur Last fallende Verwaltungskosten wirtschaftlich weitergeben, kann und muss er diese als Teil der Grundmiete einrechnen und die Grundmiete auf dieser Grundlage ansetzen. Eine gesonderte Ausweisung z. B. als besonderer Bestandteil der Grundmiete bietet sich nicht an, da dies nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs wohl regelmäßig dazu führen dürfte, dass die entsprechende Vereinbarung als unwirksame Betriebskostenumlage eingeordnet wird.
