Vorsicht ist bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen geboten, wenn einer von zwei Miteigentümern sein Eigentum auf den anderen Miteigentümer überträgt, der dann zwar alleiniger Eigentümer wird, jedoch nicht alleiniger Vermieter. In einem Beschluss vom 09.01.2019 hat der Bundesgerichtshof die Frage entschieden, ob die Kündigung gegenüber dem Wohnraummieter auch dann noch von beiden Vermietern auszusprechen ist, wenn die Wohnung zwar durch zwei Miteigentümer und damit auch durch zwei Vermieter vermietet wird, der eine Miteigentümer dann jedoch sein Eigentum auf den anderen Miteigentümer überträgt, der damit Alleineigentümer wird.
Grundsätzlich gilt, dass eine Kündigung bei mehreren Vermietern auch von allen Vermietern auszusprechen ist. Sind daher zwei Miteigentümer einer Wohnung Vermieter, muss eine Kündigung auch durch beide Vermieter ausgesprochen werden. Im zu entscheidenden Fall hatte der eine Miteigentümer seinen Eigentumsanteil auf den anderen übertragen, sodass dieser davon ausging, nicht nur alleiniger Eigentümer, sondern auch alleiniger Vermieter geworden zu sein. Er leitete dies aus der Regelung des § 566 Abs. 1 BGB ab, wonach bei Veräußerung einer vermieteten Wohnung der Erwerber anstelle des Vermieters in das Mietverhältnis eintritt ("Kauf bricht nicht Miete"). Diese Regelung findet nach Ansicht des Bundesgerichtshofs jedoch auf die vorliegende Konstellation weder direkt noch analog Anwendung. Voraussetzung für die Anwendung des § 566 BGB sei, dass der Erwerber bis zum Erwerb gerade nicht Vermieter gewesen sei. Sei diese Voraussetzung nicht erfüllt, ginge auch der Mietvertrag nicht vollständig auf ihn über.
In dieser Konstellation müssen sich die Miteigentümer im Falle eines Eigentumswechsels daher klar machen, dass auch der übertragende Eigentümer - jedenfalls im Außenverhältnis - mit allen Rechten und Pflichten weiter Vermieter bleibt mit der Folge, dass in Bezug auf Willenserklärungen das Mietverhältnis betreffend, wie z. B. bei einer Kündigung, Mitwirkungsbedarf besteht. Der Alleineigentümer wird nicht alleiniger Vermieter und kann daher nicht alleine handeln. Eine nur durch ihn ausgesprochene Kündigung ist dann wirkungslos.
