Mit einer neuen Facette der scheinbar endlosen Geschichte zum Thema "Schönheitsreparaturen im Wohnraummietrecht" hat sich der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 22.08.2018 befasst. Im zugrunde liegenden Fall war die Wohnung an den beklagten Mieter vom Vermieter unrenoviert und mit Gebrauchsspuren des Vormieters übergeben worden. Die Pflicht zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen war im Mietvertrag auf den neuen Mieter übertragen worden. Die Besonderheit bestand in diesem Fall darin, dass der beklagte Mieter und der Vormieter vereinbart hatten, dass der Vormieter nicht renovieren müsse, sondern die Anfangsrenovierung vom jetzt beklagten (Nach-) Mieter durchgeführt werde.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses mit dem jetzt beklagten (Nach-) Mieter nahm der Vermieter diesen auf Durchführung der Schönheitsreparaturen bzw. Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch – zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof nun entschied. In anderen Entscheidungen hatte der Bundesgerichtshof bereits geurteilt, dass die Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen grundsätzlich nur dann durch Formularvertrag (AGB) auf den Wohnraummieter übertragen werden könne, wenn die Wohnung durch den Vermieter renoviert übergeben wird. Übergibt der Vermieter dem Mieter eine nicht renovierte Wohnung, kommt eine wirksame formularvertragliche Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen wirtschaftlichen Ausgleich gewährt, der den Mieter so stellt, als sei die Wohnung renoviert übergeben worden. Im jetzt entschiedenen Fall hatte der Vermieter argumentiert, er habe zwar eine unrenovierte Wohnung übergeben, sodass der neue Mieter Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigen müsse. Dies sei ihm aber nicht "zuzurechnen", da der Grund hierfür nicht aus seiner Sphäre stamme, sondern vielmehr der Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter entspringe, an der er nicht beteiligt sei. Dem ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt, sondern hat entschieden, dass der Fall nicht anders zu behandeln sei als die Fälle, in denen eine unrenovierte Wohnung ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs übergeben werde. Einen Aus-gleich habe der Vermieter dem neuen Mieter unstreitig nicht gewährt. Die Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter könne dem Vermieter ebenfalls nicht zu Gute kommen, da er an dieser Vereinbarung gar nicht beteiligt gewesen sei und diese nur relativ, d. h. zwischen den Parteien (Vormieter/Nachmieter) wirke. Der Vermieter konnte die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen daher nicht formularmäßig auf den neuen Mieter übertragen und hatte dementsprechend auch keine Ansprüche aus dieser Vertragsklausel gegen den neuen Mieter.
Auch mit dieser Entscheidung setzt der Bundesgerichtshof seine klare Linie fort: Werden die Voraussetzungen der wirksamen formularmäßigen Übertragung von Schönheitsreparaturen nicht beachtet, sind die entsprechenden Regelungen unwirksam. Hintertüren gibt es grundsätzlich keine. Dies muss der Vermieter insbesondere von Wohnraum bei der Vertragsgestaltung beachten und/oder gegebenenfalls die Nichtübertragbarkeit der Schönheitsreparaturpflichten "einpreisen".
