In einem Urteil vom 25.10.2019 hat sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befasst, ob die Wohnungseigentümer einer WEG Unterlassungsansprüche gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit haben, der diese Einheit als Eisdiele mit Bestuhlung im Außenbereich nutzt, obwohl in der Teilungserklärung der WEG die Nutzung dieser Einheit mit "Laden" festgelegt ist. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die anderen Wohnungseigentümer gegen den Mieter sowohl einen Unterlassungsanspruch in Bezug auf die Sondereigentumseinheit "Laden" haben, als auch einen Unterlassungsanspruch in Bezug auf die rechtswidrige Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch Aufstellung der Bestuhlung für die Eisdiele. 

Der Bundesgerichtshof stützt seine Entscheidung darauf, dass die rechtmäßige Nutzung des Sondereigentums sich nach der entsprechenden Vereinbarung in der Teilungserklärung richte. Die Zweckbestimmung, die in der Teilungserklärung für die betreffende Einheit angegeben war, lautete "Laden". Dementsprechend dürfe diese Einheit auch nur als "Laden" genutzt werden. Gegen diese Vereinbarung verstoße die tatsächlich praktizierte Nutzung als Eisdiele mit Bestuhlung. Der Bundesgerichtshof begründete diese Einschätzung insbesondere damit, dass eine Nutzung als Eisdiele mit Bestuhlung ein höheres Störpotential aufweise, als eine reine Nutzung als Ladengeschäft, was sich insbesondere daraus ergebe, dass durch die Außenbestuhlung bzw. den Verkauf von Eis nach außen Außenflächen in Anspruch genommen wurden.

Diesen Unterlassungsanspruch können auch die anderen Wohnungseigentümer direkt gegen den Mieter durchsetzen. Diese bislang umstrittene Frage hat der Bundesgerichtshof mit diesem Urteil nun entschieden. Der Unterlassungsanspruch kann dabei sowohl wegen einer rechtswidrigen Nutzung des Gemeinschaftseigentums als auch wegen einer Nutzung des Sondereigentums geltend gemacht werden, die nicht der Teilungserklärung entspricht. Maßgeblich stützte sich der Bundesgerichtshof in seinem Urteil darauf, dass der Miteigentümer, der sein Sondereigentum vermiete, nur das an Rechten weitergeben könne, was ihm selbst gegenüber den anderen Wohnungseigentümern an Rechten zustehe. Nutzt der Mieter das Gemeinschaftseigentum so, dass es einer getroffenen Gebrauchsregelung widerspricht, beeinträchtigt der Mieter damit das Eigentum der übrigen Miteigentümer ohne weiteres. Auch die Nutzungsmöglichkeit einer Sondereigentumseinheit kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander beschränkt werden, z. B. durch die Bezeichnung in der Teilungserklärung als "Laden". Solche Vereinbarungen der Wohnungseigentümer untereinander können durch Eintragung in das Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Durch diese inhaltliche Ausgestaltung des Sondereigentums wird das Recht des Sondereigentümers beschränkt, sein Eigentum nach Belieben zu nutzen. Im Verhältnis zu den anderen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft, muss sich der Sondereigentümer an diese Beschränkung halten und kann Rechte an seinem Sondereigentum eben auch nur in diesem beschränkten Maße an einen Mieter weitergeben. Verstößt der Mieter durch die tatsächlich praktizierte Nutzung gegen diese Beschränkung, beeinträchtigt er damit zugleich das Eigentum der übrigen Wohnungseigentümer mit der Folge, dass diese auch in Bezug auf die vereinbarungswidrige Nutzung der Sondereigentumseinheit ("Laden") einen direkten Unterlassungsanspruch gegen den Mieter haben.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes zeigt einmal mehr, wie wichtig es ist, auf die konkrete Ausgestaltung von Teilungserklärungen zu achten, insbesondere dann, wenn Miteigentümer ihre Einheiten vermieten wollen. So kann sich der vermietende Eigentümer im Verhältnis zu seinem Mieter schuldrechtlich durch den Mietvertrag zu etwas verpflichten, was aufgrund von Beschränkungen der Teilungserklärungen tatsächlich gar nicht umsetzbar ist. Hier drohen Unterlassungsansprüche der anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, denen der Mieter nicht seinen Mietvertrag entgegenhalten kann. Ausgeschlossen scheint es jedoch nicht zu sein, dass der Mieter in diesen Fällen Schadenersatzansprüche gegen seinen Vermieter besitzt, der den Mietvertrag nicht erfüllen kann. Ein Blick in die Teilungserklärung, um die rechtlichen Grenzen zulässiger Nutzungen zu prüfen, wird häufig unterlassen; diese Praxis sollte insbesondere vor dem Hintergrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofs dringend geändert werden.