Bauhandwerker und -unternehmer legen ihren Angeboten häufig die Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) zugrunde. Die VOB/B gilt als ausgeglichenes Vertragswerk, das die Interessen von Unternehmer und Besteller angemessen berücksichtigt. Außerdem ist die VOB/B „am Bau“ bekannt und daher (scheinbar) gut zu handhaben. Jedenfalls bei der Verwendung der VOB/B gegenüber Verbrauchern ist jedoch Vorsicht geboten, wie unter anderem ein Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg vom 15.08.2024 zeigt.

In dem vom Oberlandesgericht Brandenburg entschiedenen Fall hatte der Unternehmer in seinem Angebot auf die „VOB neuster Fassung“ verwiesen und sich für die Abnahme später auf § 12 Abs. 5 VOB/B berufen. Nach dieser Vorschrift gilt die Bauleistung u. a. dann als abgenommen, wenn der Unternehmer die Fertigstellung seiner Leistungen anzeigt und der Bestellter nicht innerhalb von zwölf Werktagen der Abnahme widerspricht. Während das Landgericht in erster Instanz noch davon ausging, dass die VOB/B nicht in den Vertrag einbezogen worden sei, hat das Oberlandesgericht Brandenburg die Einbeziehung bejaht: Zwar hatte der Unternehmer dem Verbraucher den Text der VOB/B nicht übergeben, was regelmäßig Voraussetzung für deren Einbeziehung in einen Vertrag mit einem Verbraucher ist. Die Übergabe des Textes war jedoch ausnahmsweise entbehrlich, da der Verbraucher durch einen Architekten vertreten wurde. Wenn der Unternehmer die VOB/B in den Vertrag mit einem Verbraucher einbeziehen will, sollte er dem Verbraucher vorsorglich den Text der VOB/B übergeben, um auf der sicheren Seite zu sein.

Trotz der vom Oberlandesgericht Brandenburg festgestellten Einbeziehung der VOB/B in den Vertrag, konnte sich der Unternehmer nicht mit Erfolg auf die Abnahme nach § 12 Abs. 5 VOB/B berufen. Denn diese Vorschrift hielt das Oberlandesgericht Brandenburg als vom Unternehmer gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung für unwirksam, da sie zu einer nach § 308 Nr. 5 BGB in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unzulässigen Fiktion einer (Abnahme-) Erklärung führt. Die Entscheidung des Gerichts zeigt ein allgemeines Problem desjenigen auf, der die VOB/B als sogenannter Verwender vorgibt: Während der Verwender an alle Regelungen der (von ihm gestellten) VOB/B gebunden ist, kann sich sein Vertragspartner – hier also der Verbraucher – auf die Unwirksamkeit einzelner Regelungen berufen. Unwirksam sind solche Regelungen, die den Vertragspartner unangemessen benachteiligen. So ist etwa die Verkürzung der Gewährleistungsfrist für Bauleistungen in § 13 Abs. 4 VOB/B auf vier Jahre – gegenüber fünf Jahren laut Gesetz – in Verträgen mit Verbrauchern nicht wirksam, über die Wirksamkeit einiger anderer VOB/B-Regelungen kann man trefflich streiten.

Insbesondere bei Verträgen mit Verbrauchern sollten Bauhandwerker und -unternehmer daher gut überlegen, ob sie die VOB/B vorgeben wollen. Jedenfalls sollten sie sich der Problematik der Einbeziehung der VOB/B sowie einer eventuellen Unwirksamkeit einzelner Regelungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen bewusst sein. Gleiches gilt selbstverständlich auch für Bauherren, die die VOB/B vorgeben: Der Bauherr als Verwender der VOB/B muss alle ihn unangemessen benachteiligenden Regelungen gegen sich gelten lassen, während sich sein Vertragspartner – also der Bauhandwerker oder -unternehmer – auf die Unwirksamkeit einzelner Vorschriften berufen kann, soweit sie ihn unangemessen benachteiligen. Dadurch kann die VOB/B eine „Schieflage“ erhalten und ihren Charakter als ausgeglichenes Regelwerk zu Lasten des Verwenders verlieren.