Der Vermieter ist nicht verpflichtet, der Untervermietung einer Wohnung zur Gewinnerzielung des Mieters zustimmen. Vermietet der Mieter den Wohnraum ohne Zustimmung des Vermieters unter, liegt hierin eine Verletzung seiner Vertragspflichten, die den Vermieter zum Ausspruch einer Kündigung berechtigen. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 28.01.2026 entschieden. 

Grundsätzlich bedarf der Mieter einer Wohnung der Zustimmung des Vermieters, wenn er die Wohnung untervermieten möchte. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter allerdings einen Anspruch darauf, dass der Vermieter der Untervermietung zustimmt. Dies ist gemäß § 553 BGB dann der Fall, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse daran entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Im entschiedenen Fall hatte der Mieter wegen eines zeitweisen Auslandaufenthaltes seine Wohnung untervermietet, wozu der Vermieter auch eine zeitlich befristete Zustimmung erteilte. Im Anschluss vermietete der Mieter seine Wohnung jedoch weiter unter und zwar zu einer Miete, die deutlich nicht nur über der von ihm selbst zu zahlenden Miete lag, sondern zudem deutlich über der nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse höchstzulässigen Miete. Dieser weiteren Untervermietung hatte der Vermieter nicht zugestimmt. Nachdem der Mieter es auf Abmahnung des Vermieters abgelehnt hatte, das Untermietverhältnis zu beenden, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis.

Die Kündigung erfolgte zu Recht. So entschied der Bundesgerichtshof, dass der Mieter durch die vom Vermieter nicht genehmigte Untervermietung gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen habe. Ob dieser Vertragsverstoß einen Kündigungsgrund für den Vermieter darstelle, müsse anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalles beantwortet werden. Dabei kam im vorliegenden Fall der Frage besonderes Gewicht zu, ob dem Mieter ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zu der von ihm vorgenommenen gewinnbringenden Untervermietung zugestanden habe. Dies war nach Ansicht des Bundesgerichtshofes nicht der Fall. Es fehlte an dem gemäß § 553 BGB erforderlichen berechtigten Interesses an der Gebrauchsüberlassung. So schütze diese Vorschrift nicht das Interesse des Mieters, durch eine Untervermietung Gewinn zu erzielen. Auch die Tatsache, dass die vereinbarte Untermiete sogar die höchstzulässige Miete überschritt, die nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse möglich gewesen wäre, zeige, dass diese Untervermietung von der Rechtsordnung nicht gebilligt sei. Dementsprechend gab der Bundesgerichtshof dem Vermieter Recht und der Räumungsklage statt. 

Mit seiner Entscheidung hat der Bundesgerichtshof ungewünschten Auswüchsen am Wohnungsmarkt eine weitere klare Grenze gesetzt. So ist das Interesse des Mieters, seine Wohnung erhalten zu können, auch wenn sich seine Lebensumstände nach Abschluss des Mietvertrags ändern, geschützt, da er einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung hat, wenn er tatsächlich über ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung verfügt. Liegt diese Voraussetzung im Sinne des § 553 BGB aber nicht vor, so kann der Vermieter der Untervermietung mit der Folge widersprechen, dass der dagegen verstoßende Mieter den Bestand seines Mietverhältnisses riskiert, wenn er ohne Erlaubnis dennoch untervermietet.