Bau- und Immobilienrecht

Das Oberlandesgericht München hat mit Beschluss vom 31.05.2024 über einen Fall entschieden, in dem vor allem über Mängelrechte des Bestellers an zusätzlich ausgeführten Arbeiten gestritten wurde. Ausgangspunkt des Falls war ein Werklohnprozess: Der Unternehmer verlangte die Bezahlung von Bauleistungen, während der Besteller Mängel rügte. Streitentscheidend war, ob bestimmte, über den ursprünglich vereinbarten Leistungsumfang hinausgehende Arbeiten als vertraglich geschuldete Zusatzleistungen anzusehen waren oder ob sie ohne vertragliche Grundlage erbracht wurden.

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat mit Urteil vom 16.10.2025 entschieden, dass Verhandlungen zwischen Besteller und Unternehmer über die Mängelbeseitigung, die während einer laufenden Nacherfüllungsfrist geführt werden, zu einer Verlängerung der zuvor gesetzten Nachbesserungsfrist führen können.

Ein Verbraucher beauftragte im August 2020 einen Handwerker mit Elektro-, Trockenbau- und Sanitärarbeiten an seinem Gebäude. Der Vertrag wurde auf der Terrasse des Gebäudes geschlossen und damit außerhalb der Geschäftsräume des Handwerkers. Nachdem der Handwerker die ihm übertragenen Arbeiten im Wesentlichen ausgeführt hatte, widerrief der Verbraucher Ende März 2021 den geschlossenen Vertrag und forderte den Handwerker zur Erstattung bereits geleisteten Werklohns in Höhe von knapp 56.000,00 € auf. Da der Handwerker die Erstattung verweigerte, erhob der Verbraucher Klage auf Rückzahlung.

In einem Urteil vom 22.05.2025 hat der Bundesgerichtshof einem Bauherrn einen Vertragsstrafenanspruch zugebilligt, obwohl der Bauherr vom Vertrag zurückgetreten war. In dem mit dem Bauträger geschlossenen Vertrag hatte der Bauherr eine Fertigstellung zum 17.10.2020 vereinbart. Für den Fall, dass dieser Fertigstellungstermin überschritten werden sollte, war eine Vertragsstrafe in Höhe von 1.276,57 € je Werktag vereinbart, maximal in Höhe von 5 % des vereinbarten Werklohns. Außerdem waren beide Vertragsparteien berechtigt, bis zum 15.12.2022 vom Vertrag zurückzutreten, falls die Kaufpreisfälligkeit nicht bis zum 15.08.2022 eintreten würde. Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit war unter anderem eine Abnahme der Bauleistungen. Da die Kaufpreisfälligkeit am 15.08.2022 nicht eingetreten war, trat der Bauherr am 14.12.2022 vom Vertrag zurück und forderte gleichzeitig die Vertragsstrafe.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat in einem Beschluss vom 05.12.2022 die Auffassung vertreten, dem Bauherrn stehe ein Anspruch auf die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlichen Nachbesse-rungskosten zu, obwohl der Bauherr den Unternehmer nicht zuvor zur Beseitigung von sämtlichen Mängeln aufgefordert hatte. In dem vom Oberlandesgericht Düsseldorf entschiedenen Fall hatte der Bauherr zunächst Mängel an einer Aufzugsanlage geltend gemacht. Die vom Bauherrn gesetzte Nachbesserungsfrist ließ der Unternehmer ungenutzt verstreichen, so dass dem Bauherrn dem Grunde nach ein Anspruch