Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann von einem Dachgeschossausbauer nicht ohne Weiteres Kostenvorschuss für Mängel am Gemeinschaftseigentum verlangen. Das gilt jedenfalls dann, wenn sie ihre Ansprüche allein auf einen Kaufvertrag stützt, den nicht sie selbst, sondern ein Voreigentümer mit dem späteren Ausbauer geschlossen hat. 

Im vom OLG München entschiedenen Fall (28 U 1690/23) hatte die frühere Eigentümerin das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt und die noch nicht ausgebauten Dachgeschosseinheiten an den Beklagten verkauft. Mit dem Erwerb war ein Ausbaurecht verbunden. Der Beklagte baute das Dachgeschoss aus und veräußerte die Einheiten später weiter. Die WEG machte geltend, dabei seien Mängel am Gemeinschaftseigentum entstanden. Sie verlangte Kostenvorschuss gemäß § 637 Abs. 3 BGB in Höhe von rund 840.000,00 €.

Das OLG München wies die Klage ab. Zwischen der WEG und dem Beklagten bestehe kein Werkvertrag. Auch der Kaufvertrag zwischen früherer Eigentümerin und dem Beklagtem half der WEG nicht weiter. Denn der zwischen dem Beklagten und der Voreigentümerin geschlossene notarielle Kaufvertrag enthalte keine Regelungen, die zugunsten der Klägerin im Sinne eines Vertrages zugunsten Dritter Ansprüche gegenüber dem Beklagten hinsichtlich etwaiger Gewährleistungsrechte begründeten. 

Die Entscheidung zeigt damit deutlich: Eine WEG kann Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht allein deshalb werkvertraglich gegen einen Ausbauberechtigten geltend machen, weil dessen Arbeiten das Gemeinschaftseigentum betroffen haben. Entscheidend bleibt, ob eine tragfähige Anspruchsgrundlage besteht, etwa ein Anspruch aus eigenem Vertrag, aus einer eindeutigen Drittbegünstigung, aus abgetretenen Gewährleistungsrechten oder aus Gesetz.