Immer wieder ist streitig, welche Anforderungen an eine baurechtliche Nutzungsuntersagung zu stellen sind. Der Wortlaut des § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO fordert hierfür die Nutzung einer baulichen Anlage im „Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften“. In der Vergangenheit sind alle Bausenate des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg davon ausgegangen, dass hierfür eine Nutzung vorliegen müsse, die nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist und seit ihrem Beginn fortlaufend gegen materielles Baurecht verstoße. Diese Rechtsprechung, die nicht nur eine formelle Baurechtswidrigkeit, sondern darüber hinaus auch eine materielle Baurechtswidrigkeit verlangte, hat der 3. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg bereits in einem Urteil vom 09.11.2020 aufgegeben. 

Dieser geänderten Rechtsprechung hat sich jüngst der 5. Senat des Gerichts angeschlossen. Nach einem Beschluss vom 25.02.2026 kann die Nutzung eines Grundstücks im Regelfall bereits dann untersagt werden, wenn es an der hierfür erforderlichen Baugenehmigung fehlt. Denn eine genehmigungspflichtige, aber nicht genehmigte Nutzung einer baulichen Anlage stelle einen Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Sinne des § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO dar und könne folglich nach pflichtgemäßem Ermessen untersagt werden. Eine Prüfung der Genehmigungsfähigkeit sei demgegenüber nicht vorzunehmen. Die Nutzungsuntersagung solle gerade dazu dienen, die Durchführung des Genehmigungsverfahrens sicherzustellen und damit zu verhindern, dass sich ein rechtswidrig handelnder Bauherr gegenüber einem rechtstreuen Bauherrn Vorteile verschafft, indem er eine genehmigungspflichtige Nutzung ohne die Einholung der erforderlichen Baugenehmigung aufnimmt. Lediglich in absoluten Ausnahmefällen, in denen die neue Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist, kann man im Rahmen der vorzunehmenden Ermessensentscheidung zu einem anderen Ergebnis kommen.

Wird in einer baurechtlich genehmigten Anlage eine von der genehmigten Nutzung abweichende Nutzung aufgenommen, ist sorgfältig zu prüfen, ob die neue Nutzung von der bisher baurechtlich zugelassenen Nutzung gedeckt ist oder ob es hierfür der Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens bedarf. Wird eine neue Nutzung aufgenommen, ohne dass die hierfür erforderliche Baugenehmigung vorliegt, besteht allein aus diesem Grund die Gefahr, dass die zuständige Baurechtsbehörde infolge der formellen Baurechtswidrigkeit eine – in der Regel sofort vollziehbare – Nutzungsuntersagung ausspricht.