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11.12.2025

Änderung der Vorauszahlungen auf Nebenkosten als Formproblem

Das Schriftformerfordernis für langfristige Mietverträge wurde für den Bereich des Gewerberaummietrechts zwar durch das 4. Bürokratieentlastungsgesetz herabgestuft. Durch die Reform, die zum 01.01.2025 in Kraft getreten ist, gilt für langfristige Gewerberaummietverträge nicht mehr das gesetzliche Schriftformerfordernis, sondern nur Textform. Auch insoweit stellt sich die Frage, welche Änderungen eines geschlossenen Mietvertrages diesem Formerfordernis unterliegen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Änderung der Miete unabhängig von ihrer relativen oder absoluten Höhe grundsätzlich stets eine wesentliche und damit formbedürftige Vertragsänderung. In einer neueren Entscheidung hat der Bundesgerichtshof dies nun auch ausdrücklich für eine Änderung der Nebenkostenvorauszahlung festgestellt. Nebenkostenvorauszahlungen sind Bestandteil der Miete, so dass sich in Bezug auf das durch das Formerfordernis geschützte Interesse des potentiellen Grundstückserwerbers nichts anderes ergibt, als bei der Miete im engeren Sinne. Auch eine Änderung der Nebenkostenvorauszahlung ist damit eine wesentliche Vertragsänderung und somit formbedürftig. 
Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang aber darauf, dass dies nur für Änderungen der Nebenkostenvorauszahlungen gilt, für die im Ursprungsvertrag kein Anpassungsmechanismus vorgesehen ist, der entweder selbst zur Anpassung der Vorauszahlung führt oder der einer Partei die Möglichkeit einräumt, durch einseitige Willenserklärung eine Anpassung herbeizuführen. Ist ein solcher Anpassungsmechanismus im Mietvertrag enthalten und übt gegebenenfalls eine Partei ihr bereits im Mietvertrag vereinbartes Anpassungsrecht aus, ist dieser Anpassungsakt nicht formbedürftig. Bei der Prüfung eines Formmangels muss daher genau geprüft werden, ob hier eine „echte“, neue Änderung der Nebenkostenvorauszahlungen vorliegt oder „nur“ von einem Anpassungsmechanismus Gebrauch gemacht wird, der dem Grunde nach bereits im Mietvertrag vereinbart ist. 

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