In zwei aktuellen Entscheidungen hat sich der Bundesgerichtshof mit der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in Formularverträgen über die Vermietung von Wohnraum befasst. Dabei bestätigte er zunächst, dass eine sogenannte Quotenabgeltungsklausel den Wohnraummieter in einem Formularvertrag unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist. Eine Quotenabgeltungsklausel ist eine Regelung, nach der der Mieter einer Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen tragen soll, wenn das Mietverhältnis endet, bevor die Durchführung von Schönheitsreparaturen fällig wäre, weil z. B. Schönheitsreparaturen vor nicht allzu langer Zeit vor Ende des Mietverhältnisses durchgeführt wurden. Die Unwirksamkeit solcher formularmäßigen Quotenabgeltungsklauseln begründet der Bundesgerichtshof damit, dass solche Klauseln von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, verschiedene nur hypothetisch mögliche Betrachtungen anzustellen, um zu ermitteln, welche Kostenbelastung auf ihn (möglicherweise) zum Ende des Mietvertrags zukommen könnt. Eine sichere Einschätzung der tatsächlich entstehenden Kostenbelastung sei so nicht möglich, so dass der Mieter durch die Quotenabgeltungsklausel unangemessen benachteiligt würde und die Klausel deshalb unwirksam sei. Diese Unwirksamkeit betrifft aber nur die Quotenabgeltungsklausel bei Beendigung des Mietverhältnisses.

Nach einer weiteren aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs führt die Unwirksamkeit einer solchen formularvertraglichen Quotenabgeltungsklausel nicht gleichzeitig zur Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Vornahmeklausel. Die unwirksame Quotenabgeltungsklausel infiziert also nicht die Vornahmeklausel, wenn diese den Mieter zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses verpflichtet. Der Bundesgerichtshof bestätigt insoweit seine Rechtsprechung und führt aus, dass der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel darin liege, dem Vermieter einen gewissen Anteil an Renovierungskosten zu sichern, auch wenn er vom ausziehenden Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verlangen kann, weil Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Eine solche Quotenabgeltungsklausel ergänze daher die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur, sei in der Sache von einer Regelung über die Vornahme von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses jedoch trennbar, da die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses in der Sache und auch sprachlich ohne die Quotenabgeltungsklausel verständlich und inhaltlich vollständig sei, so dass auch bei einer unwirksamen Quotenabgeltungsklausel keine Gesamtinfektion eintrete und eine für sich genommen wirksame Vornahmeklausel auch wirksam bleibe.

Für die Parteien eines endenden Wohnraummietverhältnisses bedeutet dies, dass auch dann, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel enthält, weiter zu prüfen ist, ob die gegebenenfalls im Vertrag enthaltene Vornahmeklausel wirksam ist und auf dieser Basis möglicherweise Ansprüche gegen den Mieter bzw. Verpflichtungen des Mieters bestehen.