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03.06.2025

Kurze mietrechtliche Verjährungsfrist

Geht ein Mietverhältnis zu Ende und gibt der Mieter den Mietgegenstand beschädigt zurück, ist Eile geboten. Nach § 548 BGB verjähren nämlich Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Der Vermieter ist daher gehalten, die Mietsache unverzüglich auf Veränderungen oder Verschlechterungen zu untersuchen, damit er, wenn solche vorhanden sind, rechtzeitig verjährungshemmende Maßnahmen einleiten kann. Der Lauf dieser sehr kurzen Verjährungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Wann dies der Fall ist, kann im Einzelfall streitig sein. In einem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der Mieter die Schlüssel zum Mietgegenstand in den (privaten) Briefkasten des Vermieters eingeworfen. Der Vermieter hat die Schlüssel an sich genommen und nicht an den Mieter zurückgegeben. Damit hat er die Mietsache zurückerhalten, wie der Bundesgerichtshof jetzt entschieden hat. Maßgeblich sei für den Verjährungsbeginn, dass sich die Besitzverhältnisse zu Gunsten des Vermieters so verändern, dass dieser die unmittelbare Sachherrschaft erlangt und damit in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Werfe der Mieter die Schlüssel in den Briefkasten ein, so dränge der Mieter dem Vermieter die Sachherrschaft an der Mietsache zwar geradezu auf. Nehme der Vermieter die Schlüssel allerdings in seinen alleinigen Besitz und gibt er die Schlüssel nicht an den Mieter zurück, verfüge er über die notwendige alleinige Sachherrschaft und damit über den Besitz am Mietgegenstand, zu dem umgekehrt der Mieter mangels Schlüssel keinen Zugang mehr hat. Der Vermieter könne sich daher ein Bild vom Zustand des Mietgegenstandes machen, so dass eine rasche Auseinandersetzung zwischen den Parteien des Mietvertrags gewährleistet sei, was mit der kurzen mietrechtlichen Verjährung von sechs Monaten ab Rückerhalt der Mietsache gerade bezweckt sei. 

Für die Vermieterseite ist es daher wichtig, darauf zu achten, nach Rückerhalt der Mietsache unmittelbar tätig zu werden. Unter Umständen müssen, damit Ansprüche gegen den Mieter entstehen können, noch Fristen zur Vornahme nicht erledigter Arbeiten gesetzt werden. Die Zeit, um den Mietgegenstand zu untersuchen und alle erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen ist daher knapp, so dass der Vermieter nicht untätig sein darf. Umgekehrt muss die Mieterseite darauf achten, die Besitzverhältnisse zu verändern und dem Vermieter nachweisbar unmittelbaren Besitz einzuräumen, damit die Verjährungsfrist in Gang gesetzt wird und eine rasche Abwicklung des Mietverhältnisses erfolgen kann. 


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