Schauplatz vieler mietrechtlicher Streitigkeiten sind die Betriebskostenabrechnungen. Ist zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt und Vorauszahlungen auf diese zu leisten hat, muss der Vermieter über die Vorauszahlungen jährlich abrechnen und dabei insbesondere auch den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Damit im Zusammenhang stehende Fragen waren Gegenstand einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter einen Dienstleister vertraglich mit der Durchführung vielfältiger Arbeiten und Dienstleistungen an dem Gebäudekomplex beauftragt, in dem sich die Mietsache befand. Ein Teil der Kosten für die insoweit erbrachten Leistungen wurde vom Vermieter über die Betriebskostenabrechnungen auf die Mieter umgelegt. Die Mieter erhoben u. a. die Einwendung, dass die Betriebskostenabrechnung an einem Verstoß gegen das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot leide. Diesen Verstoß begründeten die Mieter insbesondere damit, dass der Vermieter vor Abschluss des entsprechenden Dienstleistungsvertrags keine Vergleichsangebote eingeholt habe, obwohl er dazu verpflichtet gewesen sei. Mit diesem Argument drangen die Mieter vor dem Bundesgerichtshof allerdings nicht durch.

Die Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit ist eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters mit dem Inhalt, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Diese Nebenpflicht kann insbesondere dann verletzt sein, wenn der Vermieter bei der Beauftragung von Leistungen nicht auf angemessene oder günstige Angebote zurückgreift. Trifft der Vermieter eine objektiv unwirtschaftliche Disposition, kann er sich unter Umständen damit entlasten, wenn er die ihm zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, einen preisgünstigen Anbieter zu finden, dies jedoch nicht von Erfolg gekrönt war.

Daraus folgt laut dem Bundesgerichtshof allerdings nicht die Verpflichtung des Vermieters, bereits vor Abschluss entsprechender Verträge zwingend Vergleichsangebote einholen zu müssen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist also nicht schon dann verletzt, wenn sich der Vermieter vor der Beauftragung von Leistungen keinen ausreichenden Marktüberblick verschafft. Voraussetzung für die Annahme einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes ist vielmehr, dass der Vermieter die fraglichen Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt und aus diesem Grund das Einholen von Vergleichsangeboten tatsächlich auch zu einer Kosteneinsparung geführt hätte. Erst dann also, wenn eine Beauftragung zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen feststeht, kann es darauf ankommen, ob der Vermieter die ihm zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, einen preisgünstigen Anbieter zu finden. Den Vermieter trifft auch nicht etwa eine sekundäre Darlegungslast, die ihn zur näheren Darlegung der für die Wirtschaftlichkeit erheblichen Tatsachen (z. B. durch Vorlage eines Preisvergleichs) verpflichten würde. Vielmehr hält es der Bundesgerichtshof für zumutbar, dass sich zunächst der Mieter einen Überblick über die Angemessenheit der entstandenen Kosten verschafft, z. B. mit Hilfe einer Recherche im Internet oder einer Datensammlung des örtlichen Mietervereins etc. Allein mit dem Argument, dass der Vermieter keine Vergleichsangebote eingeholt habe, kann der Mieter daher die Betriebskostenabrechnung und die Umlage der entsprechenden Kosten auf sich nicht abwehren.

Wichtig ist aus Mietersicht zudem, dass auch die Einwendung der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes binnen der Jahresfrist des § 556 Abs. 3, Satz 5, 6 BGB erhoben werden muss. Nach dieser Vorschrift sind Einwendungen gegen die Abrechnung durch den Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist können Einwendungen nur noch geltend gemacht werden, wenn die verspätete Geltendmachung vom Mieter nicht zu vertreten ist. Der Bundesgerichtshof stellte mit seiner Entscheidung erneut klar, dass auch die Rüge der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes eine Einwendung in diesem Sinne ist.